통화시장의 부동산과 실물시장의 부동산은 해석 방식이 다르다.
부동산이 오르는 이유를 통화량의 상승에서 찾는 것은 매우 간편한 방식이고 직관적이기도 하다.
하지만 부동산이라는 것은 모든 개인들의 부가 축적되는 저수지의 개념이고 국가의 GDP가 명목적으로 오르게 되면 부동산 가치의 합계도 같은 속도로 오르는 것이 당연한 것이다.
난 부동산의 지역 전문가는 아니기 때문에 위치, 학군, 도로, 개발 등을 고려한 부동산의 매수점을 찾는 능력은 없고 부동산이라고 하는 전체 개념에 대해서만 언급할 수 있는 뿐이다.
그리고 지금은 실거주 목적으로 부동산을 매수하는데 완벽한 시간을 제공하고 있다.
예전 블로그에서 집사세요1, 집사세요2가 이미 사용된 적이 있어서 숫자 3을 사용하게 되었다.
지금은 Recession으로 가는 길목이 아니다.
그렇다면 현재의 부동산 변곡점은 조정이라는 것이고 조정에는 저점이라는 것이 있는 법이다.
다만, 조정의 저점까지 맞출 수 있는 능력은 나에게는 없기 때문에 내가 할 수 있는 말은 지금이 실거주 목적의 부동산을 매수하기에 좋은 시간이라는 점이다.
한국의 부동산은 미국의 부동산에 비하여 상승폭이 매우 낮았다.
이는 미국의 부동산지표와 단순하게 비교를 하는 것으로도 충분하게 이해를 할 수 있다.
이에 비하여 한국과 미국의 GDP의 절대적 상승률은 비슷하다.
다만, 두가지의 지표가 산출되는 과정이나 방식이 분명히 다를 수 있기 때문에 이를 단순하게 비교하여 그렇다고 하는 것은 약간 어려울 수도 있겠지만 2011년을 100으로 두었을 때 미국에 비하여 한국 부동산의 상승이 크지 않았다는 것은 어느정도 인정할 수 있을 것이다.
여기서 중요한 가정은 ‘미국의 부동산 하락으로 위기가 오는 것이 아닌가’인데 미국의 부동산은 실제로 매우 견고하다. 부동산에 대한 위험도를 측정하는 것은 ‘Household Debt’을 GDP와 비교하는 것으로 일부 측정할 수 있다.
[US Household Debt to GDP]
특히 인상적인 부분은 2005년의 리만싸이클의 지표와 비교하였을 때의 수치이다.
그래서 부동산 위기는 없다고 본다.
단지, 2022년 하반기 시장의 왜곡으로 인하여 급격하게 튀어 오른 인플레이션이 시장의 조정을 가져온 것이지 이것이 하락의 시작점이 되지는 않는 것이다.
이것을 이해하기 위해서는 ‘인플레이션 스윙’이라는 것을 설명해야 하는데 ‘스윙’을 설명하는 것은 너무 길어서 패스한다.
[예전에 종종 언급한 적이 있다]
암튼 2023년 시장은 인플레이션 스윙을 강하게 느낄 것이고 건강한 CPI 조정 이후에 상승하는 금리에 대하여 사람들의 공포심은 소멸될 것으로 본다.
그래서 지금 부동산을 진입해야 한다는 것이다.
원래 부동산을 사지 않는 사람은
‘오를 때는 올라서 못사면서 부동산을 보유하고 있는 사람에 대하여 질시하고’
‘내릴 때는 더 내릴거 같아서 못사면서 부동산을 보유하고 있는 사람을 조롱한다.’
원래 이런 사람과는 같이 있으면 안되는 법이다.
‘오를 때는 자신이 무엇을 간과하였는지를 고민하고 그런 실수를 반복하지 않기 위해서 공부하고’
‘내릴 때는 그동안 공부를 바탕으로 매수하는 지역에 대한 임장을 다녀야 하는 법이다.’
부동산 지표는 Global Macro 거시지표이다.
[US – KR House Price]
미국과 한국의 부동산이 거의 같이 호흡을 하는 것을 보시길 바란다.
예전에도 종종 적은 적이 있다.
문제는 금리의 이상 변곡점으로 인하여 실제 부동산 하락이 아닌 상태에서 조정장이 온 것인데
정부는 여기서 부동산의 하락으로 보고 가용한 모든 부동산 친화적인 정책을 쓴다는 데 있다.
정부의 부동산 친화정책과 금리의 스윙이 만나게 되면 매우 빠른 저점을 형성할 수가 있으며
그 시기는 90% 확률로 2023년 상반기, 70% 확률로 2023년 1분기가 될 것으로 본다.
어짜피 부동산을 사지 않는 사람에게 드리는 글이 아니고
부동산을 사야하는데 시점을 고민하는 사람에게 드리는 글이다.
원래 사지 않을 사람은 영원히 사지 않으며, 본인의 인생이기에 드리고 싶은 말도 없다.
미신
‘한국의 부동산 PF는 설 전까지만 자금이 맞춰져 있어서 설이 끝나게 되면 하나씩 부동산 PF가 부도가 나서 매우 큰 혼란이 올 것이다.’
라고 하는 미신은 근거가 있고 데이터도 있기 때문에 확률적으로 충분하게 나올 수 있는 말이다.
그래서 많은 사람들이 2023.3Q ~ 2023.4Q를 부동산 진입시점으로 보고 있으며
‘Let Them Bleed’라는 느낌으로 시장을 관찰하고 있어 보인다.
이와 매우 유사한 시기가 있었는데 그것은 2020.2Q 였다.
코로나 이후에 Equity의 진입점을 못잡은 수많은 사람들이 시장의 실적이 깨지는 것을 염원하며
2020.2Q 실적이 나오면 깨지겠지
아직 반영이 안됬으니 2020.3Q 실적이 나오면 깨지겠지 라면서 수많이 기도를 한 적이 있었다.
당시 시장에서 2020.3Q 설적이 발표가 되는 2020.11월을 기다리고 있었으며 자신이 싼 가격에 살 수 있도록 누군가가 팔아주기를 기도한 적이 있었다.
이것이 2020년의 거대한 시장의 ‘미신’이었다.
그리고 2023년의 시장의 ‘미신’도 같은 맥락이다.
이해를 못하겠다면 Macro를 보기를 바란다.
강해지는 환율과 하락하는 금리를 보면서도 그러한 생각을 한다는 것인데
원래 믿음을 가지고 있는 사람은 건드리는 것이 아니다.
자신이 성공한다는 믿음은 죽음에 대한 공포를 이겨내는 과정에서 생기는 것이지
공포를 이겨내지 않은 상태에서의 믿음은 원래 의미 없다.
타이슨의 말처럼, 맞는 것에 대한 공포가 없이 가지는 기대감이란 부질없기 때문이다.
부동산과 관련하여
정부는 의지를 가지고 있고
원화 강세로 인하여 통화정책에 대한 가능성도 높으며
금리 하락으로 인하여 재정정책에 대한 가능성까지 있다.
2020년에 저점에서 매수하지 못한 사람은
그때의 실수를 반복하지 말기를 바란다.
실수가 지속적으로 반복되면 그것은 능력이니 자산의 관리를 타인에게 위탁하길 바란다.
