난 개인적으로 경제관련하여 유투브를 잘 시청하지 않는다. 특히 부동산 경기와 같은 중요한 내용들은 스스로 판단을 하는 편이라서 다른 매체를 잘 보는 편은 아닌데 최근에 금리상승에 다른 부동산 조정에 대한 이야기가 많아서 관련 내용을 정리해볼까 한다.

이 세상에서 몇가지 그 중요도가 어마어마한 인덱스가 있는데 하나는 유가이고 다른 하나는 금리가 된다. 물론 유가는 CPI를 통하여 금리와 연결선이 강하지만 세상에서 ‘언제나’는 없기 때문에 개별적으로 모니터링을 해야하는 지표이다.

금리는 자금시장에서 결정된 가격을 의미하는 것이고 전지전능하신 FED가 망치로 땅땅 때리면서 결정되는게 아닌데, 역사상 가장긴 통화시장에서 10년 이상을 살다보니 금리 = FED라는 공식이 성립되고 있어 보이기도 하다. 그래서 Tapering이라는 단어부터 Operational Twisting이라던지 어려운 단어까지 사람들은 찾고 이해하려고 하는 이유가 금리가 FED에 의해서 결정된다는 믿음부터 시작된다.

하지만 금리라는 것은 채권시장에서 수요와 공급에 의해서 결정되는 면이 강하고 금리 하락시장보다는 금리 상승시장에서 Market의 영향력이 더 중요해진다. 왜냐면 자금 공급이라는 측면에서 FED의 위치는 실제로 존재하기 때문이다. 이제 리만사건이후에 FED의 유동성 공급과 관련된 이야기는 당분간은 공부할 필요가 없으니 금리 상승시장에 대한 분석을 해보면 어떨까 싶다.

기업이 실물경기의 성장을 보고 CAPEX를 투자하려고 한다면 해당 기업은 시장의 유동성을 흡수하기 시작한다. 이는 은행 차입부터 유상증자, 그리고 내가 하는 Hybrid Financing까지 포함되는 개념이다. 한국에는 관련 시장이 없지만 지분을 희석시키지 않는 신용대출시장의 금리는 미국을 기준으로 12%가 넘게 형성되어 있다. 이러한 자금은 총체는 Growth up capital 이라고 이야기를 하며 실물경기가 좋아질 때 관련 유동성의 흡수가 빨라진다.

과거로 이야기를 하면 기업이 성장을 볼 수 없을때 기업투자는 줄어들게 되고 이럴때 Stock Buyback, Dividend 등으로 현금을 주주에게 돌려주어 오히려 기업이 유동성을 공급하게 되기도 한다.

현재 시장은 공급부족의 시대이고 공급부족이란 필연적으로 CAPEX Cycle이 왔다는 것을 의미한다.

암튼 이러한 시장에서 채권시장의 문을 두드리는 사람들은 많아지는데 금리가 올라가는 시장에서는 차입자는 장기 Duration을 희망하게 되는 편이고 유동성을 공급하는 사람 입장에서는 기업 주식 등의 투자할 곳이 많아서 굳이 채권시장에 자금을 추가할 필요도 못느끼기도 하고 금리 상승기에 장기 Duration 상품을 투자할 생각도 없어지기 때문에 수요와 공급에 의하여 금리가 올라가게 되는 것이다.

즉 금리의 상승은 실물경기의 회복을 전제로 구성된다
그래서 실물경기는 좋지 않은데 금리가 올라간다고 이야기 하는 스테크플레이션은 현재와 많이 어긋나 있는 표현이기도 하다.

금리에 대한 이야기를 하는 것이 목적이 아니니 요즘 이야기가 나오는 듯 한 ‘금리 상승은 부동산 조정을 가져온다’는 말에 대한 과거 Back Data를 찾아보고자 한다.

미국 시장을 기준으로 1년 이상의 금리 상승기는 2003 ~ 2007, 2016~2018 정도가 있다. 물론 과거로 계속가면 더 나오겠지만 일단 20년내의 시장을 보면 그렇다는 뜻이다.

두개의 기간 중에서 2003 ~ 2007년 싸이클은 잘 알고 있으실테고 2016 ~ 2018년 싸이클은 ‘오 금리가 3.2%까지 갔었구나’ 하실수가 있을 수 있다. 그러면 이 기간에는 부동산이 하락했는지를 추가로 확인을 해야 하는데 미국에서 사용되는 대표적인 부동산 지수로는 Case-Shiller Index가 있다. 두 교수가 함께 만든 부동산 지표로 3개월 지연숫자를 보여주는 중요한 지표이다. 평균함수를 사용하기 떄문에 지수는 날카롭지 않게 선형으로 만들어지는 편이다. 참고로 실러교수는 Animal Spirits의 저자이기도 하다.

사실 굳이 차트를 그려볼 필요도 없었지만, 사고는 언제나 Data를 근거로 해야하며 Data로 확인되지 않는 추정은 그냥 개인 생각일 뿐이기 때문에 이런 작업은 할 필요가 있다. 참고로 차트를 가지고 추정하는 것이 아니고 추정을 차트로 확인하는 것이다.

암튼 금리가 오르면 조달금리가 오르게 되고 부동산 가격을 지탱하고 있는 부채의 보유비용이 오르게 되어 부동산 매물이 나올 수 있고 이러한 과정에서 조정이 올 수 있다는 공상과학소설은 자신이 부동산이 없는 것이지 남산에 올라서 보이는 모든 부동산에 소유자가 있다는 것을 인지하지 못하고 하는 말이다. 다만, 스스로가 그런 공상과학소설을 쓰고 읽는 것은 관계가 없는데 타인에게 이야기를 하는 경우 타인의 중요한 판단에 영향을 줄 수 있기 때문에 문제가 되는 것이다.

가격이 이해가 가지 않는다면 공부를 해야하는 것이다.

자신이 이해를 못한다고 해서 타인에게 영향을 주게 되면 그것은 타인의 가족까지 포함한 업보를 만들게 되는 것이다.
만약에 최근에 80억에 거래가 된 압구정 한양아파트를 예를 들어 본다면 비싸다고 생각을 하는 것은 자유겠지만 비싸다고 이야기를 하는 순간 해당 거래의 거래자들을 무시하는 말이 되는 것이다. 실제로 비싸다면 매수자를 우롱하는 것이고 가격이 싸다면 매도자를 우롱하는 말이 되기 때문이다.
하지만 세상 그 누구도 80억을 충동적으로 구매하지 않으며, 거래를 위해서 들이는 시간과 공을 계산하여 볼때 인간의 구매 중에서 가장 신중한 것이 부동산이기 때문에 부동산 실거래가는 매우 중요한 의미를 지니고 있으며 완벽하게 Fair Market Value가 될 가능성도 높다.
그래서 비싸다고 생각한다면 이렇게 표현하면 된다.

(지금 나에게는) 비싸다

그리고 과거에 가격이 올랐다는 것과 가격이 비싸다는 것은 명제가 다르다.
가격이 올라서 (나에게) 비싼 것이지 그것이 비싼것이 아니기 때문이다
실제로 이렇게 생각하면 HTS를 키고 52주 신고가 종목을 공매도하고 52주 신저가 종목을 사시면 부자가 되실 것이니 그리 하시면 된다. 하지만 그렇게 하지 못하는 이유는 과거의 가격차트가 현재의 가격이 비싸거나 싸다는 의미가 아니기 때문이다.

참고로 부동산이 하락시점에서 금리차트는 다음과 같다.